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●居易不動產仲介經紀有限公司 經紀人：楊宗錦(94)基市字第00109

🍎「麗景江山」是基隆市信義區深溪路、新豐街生活圈中非常具代表性的大型社區之一👍

• 地理位置： 基隆市信義區深溪路36巷周邊

• 屋齡： 約 28 年（約於 1997~1998 年前後完工）

• 建築型態： 低公設比的電梯華廈，樓高通常為 7 層

• 總戶數： 全區規模龐大，總戶數超過 1,000 戶，並依建築基地劃分為多個不同英文字母的區別（如 B區、EF區、G區、H區等），各區有不同的獨立管理或管委會體制

• 坪數規劃： 主力產品為 2 房至 4 房，建坪分佈大約在 24 坪至 40 多坪之間（部分含車位會到 60 坪以上），室內實際使用坪數相對新成屋要來得實在

• 公設比： 約 20% 左右（低公設比是該社區的一大賣點）

• 建築結構： 多採雙拼電梯規劃（一層兩戶），住戶出入與環境相對單純

1. 商圈成熟： 社區鄰近深溪路與新豐街，步行約 3~5 分鐘即可抵達全聯、愛買量販店（家樂福、全家便利商店也都在步行範圍內）。周邊餐飲店、診所、藥局、連鎖商家林立，生活採買完全不需要開車進基隆市區

2. 交通便利：

   • 通勤： 周邊有公路客運與快捷公車（如 2088、1579 等），可一班車直達台北市區（信義區、市府轉運站等），是許多台北通勤族的選擇

   • 開車： 開車經由孝東路可快速接上台62線快速道路，進而連接國道一號或國道三號，前往台北或瑞芳、萬里都很方便

3. 明星學區： 該區域主要對口深美國小（基隆知名的雙語實驗小學與明星學校）或深澳國小，以及信義國中、八斗高中，對於有學齡兒童的家庭相當具備吸引力。

• 前區與後區之分： 麗景江山幅員廣大，房仲實務上常分為「前區」與「後區」。前區通常靠近深溪路口，出入與搭車最為方便，部分棟別採取獨自管理；後區則有大型的大型管委會統一規劃，環境更為清幽安靜，部分高樓層或面外圍的戶別擁有相當不錯的綠意景觀

• 室內空間實在： 由於公設比僅約 20% 上下，公設主要劃分在梯間與地下車位，使得室內格局方正，且幾乎沒有多餘走道浪費，28坪~30幾坪的戶型就能做出非常寬敞的標準大 3 房，甚至能改成 3+1 房

• 價格親民： 目前麗景江山各區的平均實價登錄單價大約落在 17 萬至 22 萬元/坪 之間（視有無裝潢、車位以及樓層而定）。相較於同區域內屋齡較新（如信義城、微笑台北等 3 字頭以上社區），麗景江山的總價（通常在 600 萬至 1,000 萬元上下）非常適合首購族、小資家庭或新婚夫妻

1. 高實坪： 花同樣的總價，在麗景江山可以買到比市區新大樓大上許多的居住空間

2. 雙拼華廈： 一層兩戶單純，不若二、三十層超高大樓那般住戶繁雜，等電梯時間也短

3. 愛買生活圈： 飲食與日常採買極度便利，且步行即可解決日常所需

4. 學區加分： 深美國小是基隆指名的優質學區

✅ 缺點：

1. 屋齡問題： 社區已接近 30 年屋齡，看房時需特別注意外牆滲漏水、室內管線是否需要更換等老舊華廈常見問題。買下後通常需要預留一筆預算進行翻修與水電管線重拉

2. 車位配比： 並非每戶都有配屬平面車位，若購買沒有車位的戶別，需在社區內或周邊另行租借車位。

3. 巷道起伏： 社區內部的巷弄（深溪路36巷延伸進去）帶有基隆常見的微幅坡度，若是家中有行動不便的長者，進出動線需要特別實地走訪確認

4. 社區龐大管理不一： 由於分區眾多，各區的管委會管理品質、管理費基金累積程度以及公共空間（如中庭、地下室）維護狀況略有落差，看屋時建議多觀察欲購買該區的環境整潔與物業管理表現